"La vivienda y la inclusión social"

Autor: Luis Triveño

-El gobierno acaba de anunciar medidas orientadas a dinamizar el mercado de vivienda y a facilitar el acceso a esta a quienes no la tienen. Los esquemas del alquiler – venta o el leasing, tal como lo ha señalado el Ministro de Vivienda, estarán operando plenamente en octubre, cuando ya se espera tener listos todos los instrumentos y normas que hacen falta para su aplicación.

La iniciativa del gobierno por promover un mayor acceso a la vivienda es necesaria y oportuna pues todavía los programas existentes no son una opción para la mayoría de peruanos de bajos ingresos. No se trata, sin embargo, de un reto que solo enfrente el gobierno peruano ni que sea de fácil solución.

Según un informe de McKinsey & Company, la falta de vivienda asequible hace que 330 millones de hogares urbanos en el mundo vivan en una vivienda con pobres condiciones de habitabilidad o se encuentren asfixiados por los altos costos que deben asumir para pagarla. McKinsey estima que esta cifra se elevará a unos 440 millones de hogares urbanos en el mundo en 2025.

Esta gran brecha de accesibilidad es un problema pero también una gran ocasión para diseñar políticas de promoción de vivienda efectivas que generen oportunidades de negocios rentables para las empresas constructoras y entidades financieras, ofrezcan una solución asequible para la mayoría de ciudadanos y, como consecuencia de ello, reactiven la economía.

La brecha de asequibilidad en el mundo, según McKinsey, es de USD 650 mil millones por año, cifra que equivale al 1% del PBI global. En algunos países donde la vivienda es de mayor costo, esta brecha supera el 10% del PBI. Para resolver este problema, se estima que la inversión requerida en el sector construcción sería de alrededor de USD 10 trillones. Si se le añade el costo del suelo, podría superar los USD 15 trillones. De este total, el financiamiento del gobierno, podría llegar hasta el 20% del total.

Tres son las grandes implicancias de estos resultados:

• En segundo lugar, en cualquier programa de promoción de vivienda de interés social, el rol del sector privado es decisivo.

• En tercer lugar, se requieren cambios importantes en varios componentes clave del mercado de vivienda para promover que se produzcan más viviendas, a un menor costo para la población.

Respecto a esto último, McKinsey identifica cuatro formas para reducir bajar el precio de las viviendas hasta en un 50%.

• Generar más suelo en la ubicación correcta.

• Reducir los costos de la construcción a través de una mejora tecnológica.

• Mejorar la eficiencia en las operaciones de las empresas constructoras para permitir una producción a mayor escala.

• Reducir el costo de financiamiento para los compradores y los desarrolladores.

Para McKinsey, si se adoptan acciones en estos frentes, sería posible que las familias que ganan entre 50% y 80% del ingreso mediano, que hoy están excluidas del mercado inmobiliario, puedan acceder a una solución habitacional digna. Vale la pena evaluar si alguna de estas opciones podría complementar los esfuerzos actuales del gobierno.

Publicado en: Diario Gestión ( 26 de Julio 2015 )