ENTREVISTA MILTON VON HESSE, Ministro de Vivienda Construcción y Saneamiento.
LEASING Y ALQUILER-VENTA TAMBIÉN ESTARÁN EXONERADOS DEL PAGO DE IGV
-Mecanismo de alquiler-venta sí requerirá de cuota inicial, a diferencia del leasing, debido a que el riesgo de que las inmobiliarias entren al negocio financiero era alto para el mercado.
Cuota inicial. "Con el leasing inmobiliario no será necesaria la cuota inicial porque el banco es el dueño del inmueble hasta que termines de pagar el 100% de la vivienda"
OMAR MARILUZ LAGUNA
omariluz@diarigestion.com.pe
El anuncio de un nuevo paquete de medidas para descongelar el sector inmobiliario despertó una serie de especulaciones desde hace ya más de tres meses. La publicación de la nueva Ley de Arrendamiento terminó de despejar varias dudas. Es una extensa entrevista, el ministro de Vivienda, Milton Von Hesse, explicó a Gestión en qué consisten los tres nuevos instrumentos que crea la ley para facilitar el acceso a un inmueble.
La nueva Ley de Arrendamiento ha sido la más esperada por el mercado, ¿Cuánto cambiará la estructura actual con esta nueva norma?
Cuando uno analiza el mercado peruano ve que no todas las opciones de acceso presentes en otros países están en el Perú. En Perú o te compras una vivienda al contado o te compras una vivienda a crédito o recurres a la autoconstrucción informal, ese es el espectro reducido de opciones.
La ley amplía ese espectro...
Hemos hecho una ley que promueve el arrendamiento de viviendas, el alquiler-venta y el leasing inmobiliriario. Son tres opciones que no necesariamente le convienen a todo el mundo, pero la idea es que las familias vean todo el espectro y decidan finalmente cuál es la opción más adecuada en función a la necesidad de cada hogar.
Entrando al detalle de cada mecanismo, en el caso del leasing, entiendo que no se requerirá cuota inicial...
Porque el banco es el dueño del inmueble hasta el final, hasta que termines de pagar el 100% del valor de la vivienda.
¿Y las cuotas mensuales desde el principio van pagando el valor del inmueble?
Claro, parte de esa cuota es por el alquiler de la vivienda y el otro porcentaje es para que todos los meses adquieras un poquito de la vivienda, pero la propiedad se mantiene en el banco hasta que termines de pagar, es como funciona el leasing.
¿Pero el futuro propietario en un tiempo puede trasladarse a un crédito hipotecario?
Si firmé un contrato de leasing por 20 años pero a mitad del camino considero que es muy largo, estos mecanismos te permiten combinarlo. Ya tengo una historia financiera y ahora financiera y ahora sí me hace sujeto de crédito y en el año siete u ocho puedo migrar al esquema de crédito hipotecario.
¿Por qué sería atractivo para los bancos?
Si el sistema ha sido diseñado de tal forma que la población lo va a demandar, y al banco le va a interesar acompañar esa demanda, porque generalmente son los hogares jóvenes los que se van a ir por una opción como esta y los bancos quieren fidelizar a sus clientes desde ahora que están empezando.
¿Y para el banco?
El año pasado dimos también una norma de promoción de construcción para viviendas que es el mecanismo de depreciación acelerada, que permite liberar liquidez en el corto plazo. Entonces hay razones de oferta y razones de demanda por las cuales un mecanismo como esta debería ser atractivo.
En el sector financiero consideran que el leasing inmobiliario no es tan atractivo porque a diferencia del leasing para empresas no cuenta con beneficios como deducción de IGV o Impuesto a la Renta...
En realidad, este mecanismo viene con dos mecanismos de incentivos en condiciones normales. El primero es que por el lado de usuario quedas exonerado del IGV, con lo cual es atractivo recurrir al mecanismo. Y el segundo es la depreciación.
¿La exoneración no era solo para promover los alquileres?
No, para el leasing y el alquiler-venta también van a quedar exonerados del IGV. Si no hubiera habido exoneración del IGV probablemente ni siquiera el sistema de alquiler puro hubiera tenido aceptación.
En el caso de la depreciación que ahora beneficia a las inmobiliarias, ¿también favorecería al banco?
La depreciación acelerada juega para el banco que decide construir el inmueble para ponerlo en oferta de la gente con este mecanismo, pero también para las empresas constructuras en el alquiler o alquiler-venta.
El leasing inmobiliario va a ser más difícil de implementar que los otros mecanimos...
El mecanismo de alquiler-venta o el alquiler puro van a ser de más rápida aplicación porque en esta situación de deseaceleración hay inmobiliarias que han construido complejos importantes que no se venden debido a que el demandante no tiene historia financiera en el sistema.
En el caso del alquiler-venta, la última vez que conversamos se buscaba que las inmobiliarias entren al negocio del financiamiento, con lo que no iba a haber cuota inicial y al igual que el leasing parte de la mensualidad iba a pagar el inmueble y parte del alquiler.
Inicialmente eel espectro era más amplio, pero hemos optado por salir con los mecanismos que son los que tienen los riesgos más acotados. En esta opción que mencionas los riesgos no estaban tan acotados. Se evaluó que los riesgos eran más altos de lo que estaba dispuesto a asumir el mercado.
¿En que sentido?
Porque en general una inmobiliaria desarrolla su expertise en el mundo real, no el financiero, y al no estar supervisadas por la SBS te llevaba a una necesidad de mecanismos complementarios tan sofisticados que ahí sí iba a ser muy costosa su implementación y de repente no funcionaba.
En el alquiler - venta, además de generar historial crediticio, la ventaja que tendría es la opción de compra...
La ventaja de alquiler-venta es que hoy día fijo el precio del inmueble para comprarlo en un año o dos. Es decir, tengo 24 meses para ir por alquiler, pero después de ese tiempo tú me respetas el valor de esa propiedad y de ahí voy al banco con mi historial de pago y recibo mi crédito.
¿La opción de compra se fija desde el inicio de la relación contractual?
Claro, se inscribe en Registros Públicos y tiene un formato especial, el contrato se firma un formato especial, el contrato se firma ante el notario y se inscribe en Registro Públicos. La opción de compra la tiene que respetar el dueño del inmueble. El inqulino, si es una opción, la puede o no la puede ejercer, pero el dueño sí me la tiene que respetar.
Y esos mecanismos le van a dar un historial de pago...
Se ha creado un registro y los pagos van a ser bancarizados, así que si pago todos los meses mi cuota de alquiler o alquiler-venta, el banco sabe si yo pagué 12 o 24 meses y no he tenido un atraso y soy totalmente confiable. Entonces califico perfectamente para un crédito.
Pero con el leasing inmobiliario el sistema financiero tiene que adaptarse...
Con el tema del Leasing probablemente se demore un poquito más porque hay los que están muy animosos y los que son más escépticos. Todavía tenemos que terminar el reglamento, el formato, el software, la capacitación a todos los involucrado. Esperamos que a fines de setiembre o inicios de octubre ya podamos tener estos mecanismos plenamente operativos.
"El fondo de capitalización ha quedado descartado"
El ministro de Vivienda, Milton von Hesse, comentó que el fondo de capitalización para adquirir un inmueble, que se había propuesto en un príncipio para que forme parte de la nueva Ley de Arrendamiento, quedó descartado, dadas las complicaciones técnicas que generaba este instrumento.
"Era, en realidad, el alquiler-venta con un fondo de capitalización. Lo puedes ver como un Pandero, pero no es un Pandero, es una opción que quedó descartada, por eso no entró", explicó.
El ministró también adelantó que dentro del marco de delegación de facultades, el Gobierno planea lanzar una medida que permita a los desarrolladores inmobiliarios invertir directamente en el saneamiento de terrenos, dada la dificultad del Gobierno para habilitar espacios para el desarrollo de viviendas.
"Es un tema que está en agenda en este minuto y queremos sacarlo en el marco de la delegación de facultades. Creemos que es viable sacar una norma de este tipo, pero hay que ponernos de acuerdo", anotó.
OTROSÍ DIGO
Norma. La nueva Ley de Arrendamiento establece textualmente que "los contribuyentes personas jurídicas que se dediquen a las actividades de construcción, de arrendamiento financiero o inmobiliario, gozarán por un plazo de tres años de la exoneración del IGV contados a partir de la entrada en vigencia de este decreto legislativo, por los servicios de arrendamiento de inmuebles destinados exclusivamente a vivienda que presenten a favor de personas naturales en virtud de contratos celebrados en el marco de la presente norma".
PRECISIONES
LEASING. Se realiza directamente con el banco, no requerirá cuota inicial y desde el inicio un porcentaje del abono mensual irá a pagar el inmueble y parte pagará una especie de alquiler al banco.
ALQUILER-VENTA. Se efectúa con la inmobiliaria, se firmará una opción de compra con precio fijo una fecha dada. Se paga solo alquiler hasta ejecutar la opción que requerirá crédito hipotecario.
ALQUILER. Bajo este esquema el inqulino solo tiene la ventaja de acumular historial de pago para acceder a un crédito hipotecario y si requiere cuota inicial, al igual que el alquiler-venta.
Publicado en Gestión el 22 de julio del 2015