Ramón Chehade H.
Abogado Instituto Peruano de Derecho Urbanístico
Cuando en 1919 la ciudad de Madrid se alistaba a inaugurar su primer tren subterráneo, el ayuntamiento perseguía, además de atender una evidente necesidad pública, colocarse a la altura de ciudades como Londres (1863), Nueva York (1885), Chicago (1898), Viena (1898), París (1900), Berlín (1902) y Hamburgo (1912), donde ya se había ingresado a la modernidad en el transporte público con la inauguración de sus respectivos trenes subterráneos.
Una empresa de esta envergadura supuso repensar en su momento hasta dónde se extendía el derecho de propiedad privada en el subsuelo urbano, pues obras de esta naturaleza implicarían inevitablemente ocupar no solo el subsuelo de áreas públicas, sino también de predios de propiedad privada existentes en la ciudad.
En el Derecho español, la propiedad privada se extiende sobre el subsuelo, hasta donde resulte de interés al propietario. Nuestro Código Civil recoge un criterio similar, al señalar que la propiedad privada se extiende sobre el subsuelo, hasta donde sea útil al propietario.
Algunos años después, la doctrina urbanística española advirtió que la definición civilista del derecho de propiedad sobre el subsuelo resultaba siendo demasiado subjetiva e imprecisa, pues para determinar la extensión vertical del derecho de propiedad en el subsuelo había que depender de la voluntad (interés) del propietario, así como del estado de la técnica en cada momento concreto, lo que generaba gran incertidumbre e inseguridad jurídica.
Ante tal situación, la legislación urbanística española pronto asumió la responsabilidad de establecer limitaciones al derecho de propiedad en el subsuelo, puesto que tomó conciencia de que la ordenación del territorio es una competencia de carácter municipal que debe responder a una gestión de desarrollo urbano integral, por lo que, con la misma potestad urbanística con la que se regulaban las alturas máximas de las edificaciones, debía normarse también la extensión del derecho de propiedad en el subsuelo urbano.
En efecto, una gestión de planeamiento integral debe responder a las nuevas necesidades urbanas de la ciudad, lo que necesariamente implica pensar en soluciones de transporte masivo subterráneas, en estacionamientos públicos bajo el suelo, entre muchos otros usos que hoy en día pueden encontrarse al subsuelo urbano y que en su gran mayoría son de interés público.
En nuestro país, el derecho de propiedad comprende no solo el suelo y el sobresuelo, sino también el subsuelo, hasta donde sea de utilidad al propietario. Se recoge así una concepción cubista del derecho de propiedad. Si a ello sumamos que, por mandato expreso de la ley, la propiedad en el Perú debe ejercerse en armonía con el interés social y se encuentra además limitada por la zonificación, nuestro legislador urbanístico cuenta ya con las herramientas legales suficientes para comenzar a regular la subedificación y definir legalmente cuál es la extensión vertical del derecho de propiedad en el subsuelo privado, asunto de gran trascendencia ahora que se piensa ejecutar nuevas líneas de metro subterráneas y donde el Estado no puede estar expropiando cada subsuelo de cada propietario privado cuya propiedad subterránea sea requerida para la ejecución de la obra pública.
Nuestro legislador urbanístico representado por la Municipalidad Metropolitana de Lima debe tomar conciencia de la inmediata necesidad de regular la extensión vertical del derecho de propiedad. Cada vez serán más las necesidades de utilización del subsuelo urbano para atender finalidades públicas, por lo que resulta oportuno que las personas comprendamos que hoy en día nuestro derecho de propiedad en el subsuelo ya no se extiende hasta el centro de la Tierra.
Publicado en Gestíon el 22 de marzo de 2012