¿Viviendas como negocio?

Carlos Casas Tragodara

Jefe del Departamento de Economía - Universidad del Pacífico

Ha llamado la atención el alto crecimiento del sector construcción en la última cifra oficial generada por el INEI. Ello, sumado al crecimiento de los precios de las viviendas, están empezando a cuestionar si este proceso es sostenible. Veamos lo que dicen los datos para el período 2006 -2012: i) el crédito hipotecario ha crecido a una tasa de 5% en cada trimestre, ii) el precio de las viviendas (medido por el indicador construido por el BCR) ha crecido en 4% cada trimestre, iii) el PBI ha crecido en 1.5% en cada trimestre y iv) los materiales de construcción han incrementado sus precios a una tasa de 0.62% en cada trimestre.

Estos datos, para algunos, son muestras de la fortaleza de nuestra economía, lo cual es saludable. Sin embargo, los mismos datos nos indican que los precios de las viviendas se están incrementando a una velocidad de más del doble del crecimiento del ingreso promedio lo cual es algo que no se puede mantener en el largo plazo. Por otro lado, los créditos hipotecarios han pasado de significar 6% de la cartera de los bancos en el año 2000 a representar cerca del 16% en este año y crecen a una velocidad que es 3.3 veces la velocidad a la que crece el producto. Estas cifras llaman la atención debido a que hay algo que no cuadra bien, porque el ritmo al cual han venido creciendo los precios de las viviendas no es sostenible y sobre ello queremos llamar la atención: no pueden seguir subiendo a esas tasas.

Algunos defensores de este fenómeno desde el sector inmobiliario sostienen que existe una gran demanda insatisfecha que impulsa el sector construcción, lo cual es cierto. Sin embargo, detrás de esta evolución debemos estar atentos a si existe un comportamiento especulativo por parte de un sector de la demanda. Sería ideal contar con cifras acerca de la composición del crédito hipotecario con el fin de saber cuánto del crédito va a la compra de la primera vivienda y cuánto a clientes que ya tienen una vivienda y si la composición usual que existía ha variado o no. Si el último componente ha crecido considerablemente podríamos decir que estaría prevaleciendo un comportamiento especulativo lo cual es un ingrediente para lo que se considera una burbuja inmobiliaria. Si damos una vuelta por Lima, veremos que cada vez se ofrecen más departamentos nuevos en alquiler lo cual podría ser un síntoma de este comportamiento.

Otro argumento que se menciona por parte de la industria es que los precios de las viviendas en Lima están por debajo de los observados en ciudades como Santiago. Sin embargo, debemos tomar en cuenta que el ingreso per cápita en Chile es de 60% mayor que el que tenemos en nuestro país. Si, como se menciona, nuestros precios están 20% por ciento debajo de los de Santiago de Chile, entonces para el nivel de ingreso observado en el Perú, las viviendas estarían más caras en términos relativos.

Todo esto es importante tomarlo en cuenta al analizar el fenómeno porque no queremos que el magnífico desempeño de la economía que ha sido reconocido a través de nuestra mejora en la calificación de riesgo, se vea empañada por comportamientos especulativos que deben evitarse a través de una regulación bancaria eficaz.

Aquí las expectativas son importantes y las autoridades económicas deben ser cautas al analizar este comportamiento, no debe optarse por regular precios porque ello sería catastrófico.

Lo inteligente es hacer un estricto seguimiento a las cifras y regular el crecimiento del crédito, si así se requiriera. Prevenir es mejor que lamentar, dicen.

Publicado en Gestión el 20 de agosto del 2012