La anotación preventiva por defecto subsanable: mecanismo para asegurar derechos en el Registro
Gunther Hernán Gonzales Barrón
Doctor en Derecho, Magíster en Derecho Civil y Abogado por la PUCP. Profesor de Derecho Civil y Registral de la PUCP, USMP, UIGV y UNMSM. Juez Superior Titular de la Corte de Lima.
Alejandro Espinoza Salazar
Bachiller en Derecho por la UNMSM.
Asistente de Docencia en la Facultad de Derecho de la PUCP.
El registrador, en ejercicio de la función calificadora que establece el artículo 2011º del Código Civil, tendrá que decidir sobre la legalidad formal de un título que pretende su inscripción en un examen estrictamente técnico y limitado a lo que aparezca de dicho título, y su concordancia con los antecedentes del registro.
En caso contrario, esto es, cuando el registrador advierta la existencia de errores o defectos que impidan la inscripción, entonces tendrá que dilucidar la naturaleza del vicio, esto es, si se trata de uno subsanable o insubsanable. En el primer caso, la solicitud de inscripción es observada para que el usuario pueda enmendar los defectos o complementar los documentos dentro del plazo de vigencia del procedimiento registral. En el segundo, por el contrario, el defecto insubsanable hace que el registrador deba disponer la tacha sustantiva de la solicitud, por lo que no se otorga plazo alguno de subsanación. En tal circunstancia, el interesado tendrá que reiniciar el procedimiento con una nueva instancia, salvo que formule recurso de apelación.
Por lo demás, cuando el título solo es observado, entonces resulta procedente la anotación preventiva por defecto subsanable, previa solicitud para tal efecto.
La principal finalidad de todo Registro es lograr la mayor concordancia posible entre la realidad jurídica y la información publicada. Por tanto, un registro que contenga titularidades desfasadas, equívocas o irreales, no presta utilidad alguna; y obliga a que los actos y negocios del tráfico inmobiliario regresen a la clandestinidad.
Precisamente, uno de los instrumentos técnicos ideados para lograr dicha finalidad es la anotación preventiva por defecto subsanable. De esta puede decirse que se trata de una prolongación del asiento de presentación y una anticipación de los efectos del futuro asiento, sirviendo de enlace entre la presentación y la inscripción definitiva1.
La anotación preventiva por defecto subsanable se encuentra ligada estrechamente con la fecha de eficacia de la publicidad registral (que no es lo mismo que el principio de prioridad), por cuanto esta anotación permite que el asiento de presentación siga produciendo efectos por un tiempo determinado adicional; pues en caso de realizarse la inscripción definitiva, entonces esta retrotrae sus alcances hasta la misma fecha de la presentación.
En buena cuenta, la citada anotación preventiva cumple la importante función de PRORROGAR el plazo que tiene el usuario para corregir o enmendar un título defectuoso, o para aportar los documentos que le falten. Esta prórroga, con constancia registral, pues se extiende en un asiento específico, ayuda a que el derecho de los adquirentes no sea ilusorio, pues en caso contrario podría ocurrir que el titular del derecho se enfrente a medidas judiciales o negocios jurídicos incompatibles con el suyo, que se inscribieron antes.
El concepto de defecto subsanable es de suma importancia en este ámbito, pues de él depende la procedencia de la anotación. Téngase en cuenta que una definición amplia permitirá que cualquier documento (incluso privado o de dudosa autenticidad) dé lugar al cierre temporal del registro, con el consiguiente perjuicio al titular inscrito, quien podría ver interferido su poder de disposición mediante la anotación de títulos fraudulentos.
No cabe, pues, que la definición de “subsanable” o “insubsanable” se deje librada a la intuición, al sentido común, al lenguaje coloquial o la definición vulgar, pues en tal caso todo defecto resultaría subsanable.
En tal contexto, la distinción entre defecto subsanable e insubsanable tiene como punto de partida la finalidad que cumplen esas categorías. En buena cuenta, si la anotación preventiva por defecto subsanable permite que la eficacia de la inscripción se retrotraiga hasta el momento temporal de la presentación del título simplemente anotado, entonces eso significa cuatro cosas:
i) El negocio jurídico nulo o ineficaz absoluto no puede anotarse preventivamente, pues la retroacción de los efectos jamás podría anticiparse al momento en que el negocio no tenía validez según el ordenamiento civil.
ii) La misma solución se aplica a los negocios que simplemente no existían al momento de presentarse la solicitud de inscripción. Si no existe entonces no se opone frente a las partes ni frente a terceros.
iii) Tampoco cabe la anotación preventiva por defecto subsanable cuando el título formal (por ejemplo: escritura pública) todavía no existe en la realidad jurídica. Por ejemplo, hoy se presenta al registro un documento privado, pero luego de quince días se otorga la escritura pública. Si los efectos se retrotraen a la presentación, entonces la inscripción se habría realizado, en realidad, por el mérito del documento privado, con clara infracción del artículo 2010 del Código Civil, e inobservando la necesaria dependencia del procedimiento registral al principio de titulación auténtica.
iv) Se incluyen, además, los casos de absoluta falta de concordancia entre el título y el registro, juzgado según el momento del inicio del procedimiento registral.
En todas estas hipótesis, corresponde el rechazo de la solicitud (tacha sustantiva) por defecto insubsanable.
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1 GARCÍA GARCÍA, José Manuel. “Motivos de suspensión y motivos de denegación (defectos subsanables e insubsanables). En: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N° 525, Madrid, marzo-abril 1978.