Burbuja inmobiliaria: Mitos y realidades

Felipe Morris
CONSULTOR EN EL DESARROLLO DE MERCADOSFINANCIEROS Y DE VIVIENDA

Desde hace al menos dos años, de cuando en cuando, aparecen artículos en la prensa escrita o escuchamos comentarios sobre la gestación de una burbuja inmobiliaria en el Perú. Siempre que sale esa información negativa, inmediatamente aparecen otros analistas que indican que no es cierto que se esté gestando una burbuja. Lo que me sorprende es que nadie define lo que es una burbuja inmobiliaria ni reconoce lo difícil que es predecir su existencia antes de que reviente. Esto es aún más cierto en países como el Perú, donde la información sobre los mercados de inmuebles, tierras y alquileres es bastante limitada. El propio Robert Shiller, premio nobel de economía y creador del índice Case-Shiller de precios de bienes raíces en EE.UU., indica que nadie puede predecir burbujas con exactitud; en parte, porque son alimentadas por un contagio interpersonal que depende de modos de pensar que son difíciles de juzgar.

¿Qué se entiende por una burbuja en un mercado? Una burbuja especulativa es un proceso económico por el cual un bien aumenta de precio más allá de su valor intrínseco durante un tiempo prolongado y a tal nivel, que es de esperar que se produzca una fuerte corrección a la baja de su valor. ¿Cuál es el valor intrínseco de un bien inmobiliario? Es el valor o utilidad inherente a dicho bien, independientemente de si sirve para satisfacer necesidades o aspiraciones del ser humano. Existen distintas definiciones de lo que se entiende por valor intrínseco. En el caso del mercado inmobiliario, es un valor bastante difícil de determinar por la naturaleza de los mercados de vivienda y de tierra, que son segmentados (por regiones, ciudades, distritos, grupos socioeconómicos y calidades de las propiedades) y sobre los cuales se tiene muy poca información, particularmente en países en desarrollo. Uno de los fenómenos más característicos de las burbujas económicas es que, generalmente, no pueden conocerse los valores intrínsecos de los bienes afectados, lo cual hace que solo se adviertan las burbujas una vez pasadas.

En este contexto, cuando leo o escucho a analistas que dicen que estamos a punto de entrar en una burbuja o a otros que los refutan, me sorprendo de la facilidad con la que se presentan puntos de vista sustentados sobre información parcial, claramente insuficiente para opinar en un sentido u otro. La realidad es que solo sabremos si hay una burbuja cuando esta reviente, si lo hace. Mientras tanto, los que decidan invertir en inmuebles tienen que hacerlo con mucho cuidado, conscientes de una falta de información sobre variables importantes, como, por ejemplo, el número de inmuebles desocupados, similares al que se está adquiriendo, que existe en su mercado; o qué tanta oferta de inmuebles en construcción o en el mercado secundario hay en alquiler o en venta y a qué precios, entre otras. Los banqueros deben tener la misma cautela cuando otorgan créditos hipotecarios, debiendo ser mucho más cuidadosos cuando el cliente está comprando una segunda vivienda, ya sea para alquilar o para especular, evitando así alimentar una posible burbuja (que obviamente no podemos predecir).

Publicado en Gestión el 21 de enero del 2014